成功卫冕销冠碧桂园行稳求变致远

时间:2019-02-11 06:06   百度一下 :碧桂园

2018年收官大战在即,中指研究院将发布《2018中国房地产企业销售百亿排行榜》,敬请关注!

2018年全国房地产市场稳字当头,叠加资金面从紧,注定是几家欢喜几家愁。碧桂园身为去年销售冠军,今年也经历了战略的调整,但依旧稳稳地坐在行业领头羊的地位上。碧桂园这匹奔驰的骏马如何保持行业领先,未来又将奔向何方,本文将为你详细解答。

2018年1-11月,碧桂园权益销售额达4897亿元,权益销售面积5246万平米,同比分别增长30%、22%。根据中国指数研究院统计,2018年前11月碧桂园合同销售额超6500亿,领先于整个行业,且逐渐拉开与其他企业的差距,同比增速高于同期恒大和万科,碧桂园成为行业首破6000亿的房企,年内有望冲击7000亿元。

均衡布局一二三四线城市,对三四线城市本土市场的精准把握是碧桂园实现销售业绩持续领先的关键。2017年前10个月,碧桂园位于三四线个百分点,三四线%;位于二线个百分点,二线%;位于一线目标一线的销售业绩贡献比例下降至3%直击|打开碧桂园,较去年同期下降了4个百分点。与2017年相比,碧桂园更加倚重三四线月碧桂园不同省份销售贡献占比

紧抓梯度城镇化机遇,碧桂园加大中西部区域的布局力度,为企业销售规模的增长拓宽空间。2018年前10个月,碧桂园广东省销售业绩贡献进一步降至24%,较2017年同期减少了6个百分点,销售贡献前5省份业绩占比下降了7个百分点至57%。截至2018年中,碧桂园共拥2003个项目,其中,国内1991个,分布于全国261个城市,1051个县、成功卫冕销冠碧区或镇,而2017年同期,碧桂园拥有965个项目,其中国内959个,191个地级市,累计布局超400个城镇。碧桂园紧跟城镇化梯度性扩展趋势,广泛布局全国有潜力的市场,有效规避了区域市场的波动性。

图4:2017年前10月(左)和2018年前10月(右)碧桂园销售额贡献前十城市

把握结构性市场机遇,深耕核心城市群热点二三线月成功卫冕销冠碧桂园行稳求变致远惠州、佛山、西安、苏州、镇江等城市业绩贡献较大,成为销售贡献主力。销售额贡献前十城市中,珠三角、长三角城市群占据7席,除苏州为长三角二线席均为珠三角、长三角城市群热点三四线城市;西安、碧桂园贵阳、郑州中西部区域核心城市也位列销售额前十城市。碧桂园与去年同期相比,2018年前10月碧桂园销售额前十城市集中于重点城市群,全部为二、三线城市,单个城市销售规模有所下降。抓住改善型需求,乘势而上。碧桂园2018年前10月,碧桂园的销售业绩中92%来自住宅,8%来自车位及商铺。与2017年相比,碧桂园140-300平产品销售额占比大幅提高,由29%提高至41%;90平以下刚需产品及300平以上的高端产品销售贡献占比分别下降了2、10个百分点。2017年下半年以来,碧桂园在三四线城市实行“劳斯莱斯战略”,瞄准三四线城市中高收入群体,满足其不断提升的住宅品质需求。碧桂园适时调整产品策略,把握了三四线城市改善型需求,助力销售业绩增长。

碧桂园创新营销方式,充分利用微博、微信、抖音等平台,建立起高效新媒体跨界传播矩阵。2018年,碧桂园珑悦推出抖音“苦练基本功”;与微博合作发起“百县千红新农人”计划,推广社交扶贫利用微信等自媒体;与抖音商业化合作推介“中国抖有味”扶贫项目,充分利用“两微一抖”平台,玩转财经、娱乐、科技、扶贫等多个领域,助力销售业绩增长和品牌传播。

碧桂园也采取随行就市策略,给予部分项目价格优惠,碧桂园以促进销售业绩增长。如碧桂园在惠深区域推出“2018惠湾Big购节”,桂园行稳求变致远在南京都市圈宝华区域开启4盘联动,常州碧桂园·壹号天禧项目十月开启“金秋”购房节。碧桂园通过针对性营销活动,刺激需求释放,扩大项目蓄客,加速去化。

碧桂园采取精准覆盖、审慎获取的土地投资策略。2018年前10月,碧桂园拿地金额为872亿元,同比下降20%,预期建筑面积8486万平米,同比增加21%。拿地金额占销售额比重下降至41%,下降了24个百分点,投资策略更加理性。

从土地投资城市等级结构来看,三四线城市仍是碧桂园拿地主战场。2018年1-10月,碧桂园在三四线个百分点,其中,位于三四线目标三四线新增土储占比大幅提高至60%;二线城市拿地金额占比下降了7个百分点至29%;一线城市拿地金额占比下降了8个百分点至8%。。

碧桂园持续深耕高容量省份,加大中西部市场布局。2018年前10月,碧桂园重点布局广东、湖南、河南、山东等高容量省份,拿地面积占比分别为16%、12%、9%、8%,其中,加大湖南、山东等省份的布局力度,湖南、河南两省拿地面积占比提高了5、3个百分点,山东省拿地面积占比进入前十。与2017年相比,江苏、安徽拿地面积占比分别下降了8、9个百分点至5%、4%。

省内布局上实现纵向深度下沉,覆盖有潜力的非城区区域。对于安徽、四川、江苏、湖南、浙江、河南、山东等高容量省份,碧桂园下沉到县或县级市,广东则下沉至部分市场空间较大的发达城镇;而对于宁夏、甘肃、青海等西部省份,城市容量低,则主要布局于城区。

图9:2018年前11月碧桂园拿地拿地金额前十城市(左)和拿地面积前十城市(右)

碧桂园持续看好珠三角、长三角城市群和中西部重点城市。2018年1-11月,佛山、广州、湖州成为碧桂园重点关注的三个城市,拿地金额均超50亿元,其中,佛山受益于一线城市外溢效应,湖州受益于城中村改造,拿地金额居前两位;而惠州、佛山、昆明、六安、湖州、郑州成为碧桂园拿地面积最多的6个城市,拿地面积均超100万平米。

2018年以来,房地产行业融资环境趋紧,碧桂园在国内拥有广泛的融资渠道,同时做好现金流管理,以应对融资环境进一步收紧。2018年前11月,碧桂园拓展银行贷款、优先票据、公司债券、可换股债券和资产证券化等多种融资渠道,较为充足的资金为碧桂园销售规模的稳健增长备足粮草。

碧桂园正积极探索新业务板块,包括农业、机器人、新零售等,挖掘房地产延伸业务的价值潜力,以达到多元协同。在多元拓展的方向上,碧桂园布局教育、养老、物业服务、商业地产、产城融合、文旅地产、农业、高科技等多个业务板块,努力为业主提供全生命周期的服务。其中,碧桂园物业板块趋向成熟,2018年6月,碧桂园物业在港交所成功分拆上市,首日市值便达250亿港元,成为物业板块第一股。2018年碧桂园在科技、农业等方面拓展力度较大:

在科技方面,碧桂园计划发展智能制造业务,智能制造以服务房地产相关业务,提升自动化水平为目标,以机器人作为核心技术,围绕整个机器人核心技术产业进行扩展。碧桂园一方面加强科研院校合作,引进全球智能机器人领域的学者和科研专家;另一方面,落地机器人谷、机器人产业园等项目,孵化机器人相关企业。

在农业方面,碧桂园宣布正式进军现代农业,成立碧桂园农业控股公司,引进专业人才,加强与科研机构和研究人员合作,同时,将农业与乡村振兴、新零售等业务结合起来,打造产业链上下游,提高农业与其他多元业务协同效应。

未来,城镇化仍将持续,房地产调控政策不动摇,市场进入深度调整周期。碧桂园仍将坚持房地产主业不动摇,持续深耕潜力市场,抓好安全和质量,不断提升企业综合竞争实力,成为中国新型城镇化的参与者和综合运营商。同时,碧桂园迈上第二次创业道路,紧跟时代浪潮,加大科技创新领域投入,为新时代的碧桂园开辟道路。

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