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大亚湾已抛弃深圳刚需客?粤港澳之下的楼市现状

发布日期:2019-08-01 来源:惠州新房网 关键词:粤港澳•大湾区科普小知识

5月底,关于粤港澳大湾区的具体规划,才会正式出台。来自天南地北的投资客,却早已经涌入了惠州楼市,大亚湾又火起来了!

5月17日,老焦到惠州大亚湾片区实地踩盘,探访了七大售楼处,无一例外地都在挑客。那句套路怎么说来着:“一次性付款的往里走,按揭贷款的别堵在门口”。

从大亚湾踩盘回来后,老焦总结了一下现在惠州楼市发生的一些新变化。

1、关于货量:在大亚湾遍地都是楼盘,但是一进去售楼处,在卖的房源却很少,市场去化正在加快,部分项目开盘推出几百套房源,一周之内就接近清盘了。

2、关于政策:惠州限贷政策太严格,多家银行首套房利率上浮35%-55%,直接停止二手房贷款。与此同时,惠州项目都在限价,要求新盘不允许超过周边均价的10%。

3、关于开发商:由于银行限贷及放款速度慢,导致开发商资金回笼压力剧增,于是楼盘挑客户情况加剧,鄙视链如下:一次性付款>3-6个月分期付款>首付5-6成>首付3成

4、关于购房者:惠州已经不是粤B的天下了,也有内地投资客,包括温州、北京、河南、黑龙江、新疆等省份的客户,有的甚至打飞的过来,买完就走。

5、关于营销策略:惠州楼盘由于市政配套的不平均,开发商实力的差距,造成盘和盘之间的差异非常明显,品质较好的楼盘不启动转介(如金地天润自在城),还有一些本土开发商的项目会采用低首付吸引客户(如红树景园)。

6、区域分化:临近深圳的大亚湾楼盘“挑客”现象最明显,即使同一楼盘,也会按照不同面积段、不同户型朝向,要求不同的首付比例,或者直接一次性付清。临近惠阳城区,比如澳头的楼盘基本还可以正常做按揭

接下来,随老焦来看看惠阳、大亚湾片区的一些新盘概况

1、龙光城:入住率约70% 5月26日沃尔玛和博纳影院开业

效果图

龙光城

在售

15500元/平方米

大亚湾大亚湾区西南大道88号龙光城查看地图

2018年12月 70年

二居 三居 |92-143 m²全部户型

 181-2775-2425

普通住宅 多层 小高层 宜居生态地产 湖景地产

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第一站就是龙光城,与深圳坪山一路之隔,总建面约500万m²的临深大社区,入住率约70%

*龙光城沙盘模型

目前南区已全部售罄,北区还有少量房源,位于108栋,共计31层,2梯4户,89平到119平,仅剩89平户型可选,96平和103平的大部分房源被锁定房号(5万诚意金登记),预计均价16300元/平,6月中下旬开盘

主推北区108栋沙盘模型

龙光城整个社区规划有15所学校,目前3所已开学,3所在建中。另外,建面约10万平的龙光商业商业(包括沃尔玛、博纳影院)预计5月26日正式开业。

*龙光城商业广场沃尔玛实景

南区的公寓目前二手报价1万/平,大部分二手住宅毛坯单价1.2万/平,靠近商业街的北二区二手房略贵一些,单价1.3万/平。

*龙光城二手房行情

2、博林腾瑞:挑客最明显楼盘,直接拒绝按揭贷款

 

效果图

博林腾瑞

在售

15000元/平方米

大亚湾龙海三路广外附设外语学校旁查看地图

2018年08月 70年

暂无全部户型

 181-2775-2425

普通住宅 高层 投资地产 宜居生态地产

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博林腾瑞位于大亚湾西区,在龙海三路和龙山六路交汇处,沿龙海三路西行可达到坪山(龙海三路目前尚未贯通),往北可通往石化大道转入沿海高速(澳头出入口)进入深圳。

走进这个项目的售楼处,销售们态度十分冷淡,如果你问有没有房源,他们会说:“你是一次性付款的就有房,按揭的就没有了

*博林腾瑞楼座外观

据了解,博林腾瑞5月12日开盘,一周之内接近清盘,现在仅剩少量房源,留给全款购房客户。预计今年还要推出900套住宅,7月份先推出200余套。

*博林腾瑞沙盘模型

关于上一批房源,户型面积是89-112平3房,均价13600元/m²,装修费另外计算,89平户型总价加88888元,112平户型总价加118888元

*博林腾瑞装修标准展示

另外,据现场销售介绍,项目附近有一块地,已被万达拿下做旅游城,目前处于较前期施工状态。

*万达旅游城地块

3、金地天润自在城:户型使用率较高 82平要求一次性付款

 

效果图

金地天润自在城

在售

13950元/平方米

大亚湾大亚湾龙海二路与龙山五路交汇处查看地图

2018年08月04日 70年

一居 二居 |70-141 m²全部户型

 181-2775-2425

普通住宅 塔楼 超高层 复合地产 教育地产

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金地天润自在城位于龙海二路与龙山五路交汇处,附近有规划中的14号线惠州段草洋站,距离约1.4公里。

*金地天润自在城位置示意图

项目总占地约47.8万㎡,由ABCD四个地块组成,被厦深高铁横穿而过,影响了社区商业的规划,部分户型也有噪音问题。

*来源:咚咚找房

目前在售D地块2栋房源,2梯5户,户型有82平、107/109平,均价13800元/平,带装修交付。另外,由于每个户型的套内使用率都比较高,所以每套房总价加2万元,你懂的

*82平3房2厅2卫户型样板间

82平户型全部要求一次性付款,享受总价98折优惠;107/109平户型中,东南朝向首付5成,享受总价99折优惠;西南朝向首付3成,无购房优惠。

*金地天润自在城宣传语

据了解,预计6月推出一批新品,5月中下旬会开始认筹,届时意向客户需交2万元,开盘选到房再加3万元,直接转为5万元定金。

4、当代MOMΛ上品湾:人气较旺 优先一次性付款和首付6成

 

效果图

当代MOMΛ上品湾

在售

460000元/平方米

惠阳大亚湾澳头安惠大道11号查看地图

2018年04月 70年

一居 |28-50 m²全部户型

普通住宅 高层 小户型

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当代MOMΛ上品湾位于大亚湾澳头片区安惠大道旁,是大亚湾区内常住人口最稠密的区域,项目距离海滨公园仅800多米,步行10分钟之内就有沃尔玛和综合菜市场。

正在规划中的惠州地铁1号线,项目附近就是滨海公园站,未来6站可达惠州南站,再由惠州南站接驳深圳地铁14号线。但是,线路比较绕费时长,而且具体开工和投用时间还未确定。

*当代MOMΛ上品湾区域图

4月29日,当代MOMΛ上品湾开盘推出1栋和2栋,带装修均价12000元/m²,一周的时间也几乎清盘了,截至5月17日仅剩6套房源。

预计5月20日开盘,推出7栋新品,户型在70-120平之间,不认筹直接卖,预计单价也是12000元/m²左右。

据现场销售透露,这批产品开盘时,70多平的2房户型,优先一次性付款和首付6成,当然资质高的客户(流水证明:2.5倍月供的工资)也可办理按揭。另外,3房的大户型可按首套3成。

*当代MOMΛ上品湾1栋、2栋销控表(2018-5-17)

由于在工作日踩盘,一般售楼处的访客并不太多,不过这个项目人气却很旺。一方面,单价12000元/平,带装修交付,相对比较便宜;另一方面,对首付要求不太严格,所有户型都有客户是可以通过按揭买到的

*当代MOMΛ上品湾营销中心实景图(2018-5-17)

5、灿邦部落格:2房70万3房86万 优先全款和3-6个月分期

灿邦部落格位于大亚湾澳头片区,在中兴南路与升平四路交汇处,临近红树林公园。目前,209路公交车可达惠州南站,需要30-40分钟。另外,规划中的深圳地铁8号线延长线(盐田),在项目附近有接驳站——红树林公园站,暂无规划开工和投用的时间。

*灿邦部落格区域图

灿邦部落格只有1栋住宅27层,3梯12户,中间是58平2房,端头位置是75平3房,目前均价12000元/平,带装修交付。所有房源都是一房一价出售,一次性付款客户优先,其次是3-6个月分期,再次是首付5成,最后才是首付3成。

 

*灿邦部落格楼座外观

从性价比来看,58平2房总价70万,75平3房总价86万,低总价的优势,也使开发商更欢迎全款客户。从产品户型来看,无论是58平2房,还是75平3房,都存在进深过长,导致客厅采光不足的问题。

*58平2房算价单

据销售介绍,附近有南山国际大厦、中石化的员工、地产从业者等,产生了租赁需求,所以单房可租900元,2房应该能租到1800元。

*75平3房算价单

不过,据阿揪观察周边环境,有很多老小区、自建房和写字楼,基本没有什么商业配套,而项目自身也没有底商,生活还是不太方便。

6、红树景园:首付可做1.5成 售楼处现场不断有客户签约

红树景园,位于大亚湾红树林公园附近,小开发商所开发,楼盘体量也不大。项目的营销中心比较小,当天看房客户约20批左右,现场不断有人成交签约,显得特别忙碌和拥挤。

*红树景园售楼处现场实景

据现场了解,这个盘目前主推98和108平户型,均价12000元/m²,所剩房源不多。首付可做1.5成,以108平户型为例,首付40万,客户可先出20万,其余20万通过开发商向借贷公司借,需要在2年内还清。

 

*红树景园销控表

7、星河丹堤学校、商场、园林配套完善 预计7月推出北区新品

效果图

惠州星河丹堤

在售

10600元/平方米

惠阳惠阳区淡水星河东七路1号查看地图

2018年07月 70年

一居 二居 三居 |78-160 m²全部户型

普通住宅 高层 塔楼 投资地产

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最后一站,就是横跨惠阳和大亚湾两个开发区的的超级大盘——星河丹堤。目前在售140-180平山景复式,均价18000元/平,预计7月推出新品,位置上靠近COCO Garden 商场,户型面积在79平到100多平,预计单价16000-17000元/平。 

*星河丹堤沙盘模型

距离惠州南站1.5公里,社区公交2站可抵达,大约7分钟,预计2020年深圳地铁14号线开通,届时从南站直通福田。另外,COCO Garden 商场已开业,配套完善居住氛围好。

*星河COCO Garden 商场

社区内华南师范大学附属惠阳学校已开学,属于公立学校,包括幼儿园、小学、初中和高中,大部分北区业主子女可入读。

*华南师范大学附属惠阳学校

现场销售称,入学有4个条件:一是购房星河丹堤北区房子;二是在惠阳交满3年社保;三是父母是惠州户籍;四是子女是惠州户籍。满足条件越多,排名越靠前,入读该校机会更大。




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