粤港澳大湾区发布时间:2019-07-01 13:42

消息/优惠:现在,我们就从粤港澳大湾区成立的背景,区域发展的方向,普通人能享受的红利等非地产的趋势说起,看看粤港澳大湾区究竟能给普通人带来了哪些 国运级别的红利 。

现在,我们就从粤港澳大湾区成立的背景,区域发展的方向,普通人能享受的红利等非地产的趋势说起,看看粤港澳大湾区究竟能给普通人带来了哪些国运级别的红利

 

一、为什么在这个时候成立?

3年前,粤港澳大湾区尚不是大湾区,地产投资人还叫它做珠三角或者环深区域,包括:深圳、东莞、珠海、广州、佛山、惠州。澳门、香港和较为偏远的江门、肇庆往往较少纳入视野。

这种分类视野更多地是从区域交通协同、城市人口外溢的边际划分的。而今年明确的粤港澳大湾区的范围延伸,说明了湾区经济体量和规模的升级。背后有两个深思不容忽视,一个是科技生产要素高地的占领,一个是深化改革的突破。两者都与目前中国经济转型紧密相关。可以说,大湾区是未来国运竞争的重要窗口。

深度!粤港澳大湾区带给普通人的国运级别红利

 

在粤港澳大湾区之前,世界主要的湾区经济包括纽约湾区、东京湾区和旧金山湾区。湾区的概念不仅是地理区位的描述,也代表了生产要素的高度集中、上下游产业链的集中,同时也是人口密度最高的城市群所在地和未来创新高地的最佳试验场。

可以说,如果有未来城市的话,它的原型应该如电影《超能陆战队》脱胎于湾区城市(电影中是旧金山和东京的结合San Fransokyo)。

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而粤港澳大湾区的建立,就是要加入城市群竞赛中,创造出代表科技、创新和未来产业发展机会的“世界第四极”。

参照纽约、东京和旧金山湾区,资本要素和科技、创新要素的流动起到了重要的助力作用。

在大湾区的历史发展过程中,以香港、澳门为政策突破口和对外交流窗口,将带动大湾区城市生产要素的流通,为当前城市发展打下重要的基础。随着国内深化开放要求进一步加强,融入了香港、澳门地区的大湾区在实践上将在更广泛、深入的政策突破上起到试验田的作用。

这些,在国家间权力和资源分配重构和毛衣战的背景下,对中国具有重要的作用。

 

二、发展的方向是什么?

对比世界其他湾区经济,粤港澳大湾区的经济总量已经不低了,未来有以下几个趋势未来会主导粤港澳大湾区的发展。

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一个是进一步吸引优质人才并带来人口密度的进一步提升。未来湾区人口规模剑指万万(万万就是亿),目前尚有3000万左右的涌入空间。而投身其中的更多是寻求工作机遇的年轻人,未来将带动大量消费、服务甚至是住房机会。这也解释了为何在全国地产稳定的情况下,深圳土拍热度不减。

在北京、上海两大超一线城市近两年人口增长疲软的背景下,粤港澳大湾区的两大核心城市却享受持续、稳定人口流入,这也成为了这两座城市发展的底气。

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另一个趋势是,第三产业(服务业)在经济中的占比有进一步提升的潜力。北京、上海的第三产业占比早已突破60%,而粤港澳大湾区的第三产业占比相对于北京、上海和其他湾区,都有一定差距。湾区未来三产的发展一定还是会在互联网和围绕产业服务发展的金融业上进一步突破。

 

三、有哪些潜在的机会?

区域开发和城市运营项目中,有土地红利、产业红利、运营红利三波。对于个体来说,这个模型也大体适用,三波红利包括:政策红利、产业红利和城市发展红利

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  • 政策红利:主要是指个体在这个区域更够享受怎样的政策扶植和税费减免,具体形式包括:招商引资政策、企业所得税减免、自贸区、免税区、政府补贴和个人所得税减免、福利条件提供。
  • 产业红利:主要是指地区产业集聚带来的就业和投资机遇。
  • 城市发展红利:主要是指随着人口集聚和产业发展水平,中长期城市基础设施和医教文卫水平、城市宜居水平的综合提升,对于个体而言,就是地区在“宜居”综合指标上的提升。这一提升也会成为在人口流入和产业发展以外的另一推进区域资产价值提升的指标。

 

在过去的城市发展中,很难有城市同时满足政策红利和产业发展红利两个要素。产业发达的地区通常没有过多的动力制定政策红利、吸引人口,而通过政策吸引人才的地区,往往自身基础较为薄弱,需要以更低的姿态吸引人才入驻。

得益于粤港澳大湾区较为充沛的财政收入和具有服务意识的执政理念,大湾区这一波红利可以说是绝无仅有地将二者结合了起来。

在政策红利上,最大的一波当属6月22日颁布的《个人所得税优惠政策》,对于取得境外居留权的高端人才来说,是一个巨大的红包,而从宣布计划到细则出台仅仅2个月左右的时间,也体现了执政的满满诚意。结合之前横琴基金补贴、深圳各区基金补贴等等,可谓从政策上就有一大波红利。

当然,有政策红利的地方不少,比如霍尔果斯、拉萨。不过,只有地方财政实力雄厚的地区才有可能真正落实这些优惠。大湾区各地政府在实操过程中可谓基本童叟无欺,值得信赖。

在产业上,基础当然是大湾区引以为豪的资本之一,但更大的机遇来自于产业打散重融。具体说来,来自于以深圳为核心的电子产业研发设计全产业链布局和广州为核心的汽车制造业全产业链布局。

由于深圳和广州的土地日益紧缺,产业布局未来一定是深圳和广州将作为产业的两大核心,向周边城市不断扩散,带动地区全产业链的发展。而有了产业的发展,自然而然就有就业、人流和城市的进一步发展,也带动了城市圈的扩大和发展。

 

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四、普通人有哪些红利可以抓住

谈及城市红利,大家往往第一个想到的就是地产投资。但是从房住不炒的大趋势上来讲,大陆地区的湾区9大城市除了惠州和肇庆,全部颁布了限购政策。这一方面是增加了操作难度,另一方面也显示了地方政府稳住房价的决心。虽然我们也会逐渐分享湾区的地产投资形势,但是确实很难在短期就通过地产投资抓住其发展的红利

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那么,除了地产投资,还有哪些红利值得获取呢?我们还是回归到三波红利的模型,提出一些我们可以抓住的红利建议。

政策红利:如果无法取得北京、上海户口,我们强烈建议入户大湾区,重点落户深圳,这是最容易切入的超一线城市户口,可以在未来获取买房、通行香港和快捷政府办事的诸多便利。对于目前还在人口增长期的深圳来说,它依然渴求年轻的人才涌入。对于本科生、研究生、博士,入户深圳还能领取1万起步的补贴,光明区、坪山区的补贴更高。而有特殊人才待遇的落户者、行政区认定的人才,还有更高额的津贴。这一切都可以在深圳人才服务中心公众号内查到,信息获取快速又简便。

除此之外,对于高新技术产业业主、基金GP等,也强烈建议关注前海、南山等区的补贴政策(从房租补贴、所得税优惠、专项奖励等,不一而足)。这些优惠和吸引的诚意,都是北京等政府所不能给到的。(我们整理了一份非常详尽的优惠政策,有兴趣的朋友可以加辣妈助理领取)

产业红利:大湾区的主要产业机遇来自于两方面。一个是湾区内部的产业打散重融,另一个是湾区未来发展中第三产业的占比还会提升。

对于电子信息产业、汽车制造产业、互联网和金融产业相关的从业人员来说,大湾区意味着更多的上下游就业机会,也将同时带来更高的收入。

随着高端产业的兴起,深圳、广州等地一定会迎来一轮“腾笼换鸟”,中低端制造业逐渐疏导、搬迁、外溢,为符合湾区整体产业定位的企业留出发展的物理空间。其中,“工改工、工改商”项目也值得地产人士深耕捕捉机会。

金融和投资业也将随着本地企业的成长有更多的机会。目前,广州、东莞、深圳中小规模的民企投资收购往往都是自行完成的,并不需要投资机构和中介机构,原因是规模小、灵活、企业主思路开放好沟通、民间资本较为充裕。但是,随着企业与湾区成长同步规模的增加和交易的复杂化,相信也会给专业金融、投资人士带来更多的深耕机遇。

产业红利的捕捉需要时间的积累和地方资源的深耕,如果有志于在以上行业发展的人士,可以将大湾区作为优先考虑的就业地。

城市发展红利面对持续涌入的人口,大湾区核心优质地区的软性基础设施发展大大滞后。我身边的朋友不少在迁居深圳过程中,最大的痛点在于医疗、教育软肋。

中长期来看,大湾区作为开放的窗口,在医疗、教育上即使没有系统的政策创新,也会逐渐通过市场机制补足短板,对于医疗和教育行业的从业者,可以在大湾区寻找更好的就业机会,获取超百万奖金;小型高端幼儿园、培训机构的投资也得益于人口增长和现状的不匹配,有大量机会。医疗投资的门槛相对较高,暂时不纳入普通人红利的讨论范围。

另一方面,随着大湾区内部互联互通程度的提升,大量的TOD节点(如:城际铁路站点)即将涌现,站点经济带来的人流可以支持相关的零售和持有物业投资。当然,前提还是需要在站点规划落成前以低价购入物业或锁定租金。

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